เช็กให้ชัวร์! เลือกซื้อ “บ้านมือสอง” ไม่ให้โดนหลอก
ขณะที่เศรษฐกิจไทยอยู่ในช่วงรอการฟื้นตัวจากปัจจัยบวกต่าง ๆ ที่เข้ามากระตุ้นในปี 2566 แต่กำลังซื้อผู้บริโภคในตลาดที่อยู่อาศัยนั้นยังคงต้องการมาตรการภาครัฐที่เข้ามาสนับสนุนการตัดสินใจซื้อในช่วงเวลาที่ท้าทายเช่นนี้ หลังผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์เผยทิศทางปรับขึ้นราคาโครงการที่อยู่อาศัยที่ก่อสร้างใหม่ ส่งผลให้ที่อยู่อาศัยมือสองกลายเป็นตัวเลือกที่น่าสนใจสำหรับผู้ที่อยากเป็นเจ้าของอสังหาฯ ในเวลานี้
ข้อมูลจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) เผยว่า ณ สิ้นไตรมาส 4 ปี 2565 ตลาดที่อยู่อาศัยมือสองมีการประกาศขายเพิ่มขึ้น 13.4% เมื่อเปรียบเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน ซึ่งส่วนใหญ่มีการขยายตัวในกลุ่มราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท สอดคล้องกับการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยมือสองในช่วง 11 เดือนของปี 2565 ที่มีอัตราขยายตัวเพิ่มขึ้นอย่างมากในกลุ่มราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทเช่นกัน ซึ่งเป็นผลมาจากมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์และค่าจดจำนองสำหรับที่อยู่อาศัยในราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งครอบคลุมทั้งที่อยู่อาศัยมือหนึ่งและมือสอง ในช่วงที่ผ่านมาผู้ขายและนักลงทุนที่มีสินค้าในมือจึงนำที่อยู่อาศัยมือสองมาประกาศขายมากขึ้น เพื่อให้ตอบรับดีมานด์ที่มีในตลาดตอนนี้
ข้อดีของบ้าน/คอนโดฯ มือสองที่หลายคนไม่ควรมองข้าม
ผู้บริโภคชะลอการใช้จ่ายอันเนื่องมาจากผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจเปราะบาง และหันมาเก็บออมกันมากขึ้น เป็นอีกปัจจัยสนับสนุนให้บ้าน/คอนโดฯ มือสองกลายเป็นตัวเลือกการลงทุนที่น่าสนใจและคุ้มค่าในเวลานี้ โดยอสังหาฯ มือสองนั้นมีข้อดีและจุดเด่นที่ผู้บริโภคไม่ควรมองข้าม ดังนี้
- ได้บ้านในราคาเอื้อมถึง เพิ่มโอกาสต่อรองราคา ปัจจัยสำคัญก็คือราคาที่เหมาะสมกับงบประมาณที่มี ขณะที่กำลังซื้อของผู้บริโภคส่วนใหญ่นั้นยังไม่กลับมาฟื้นตัวดีดังเดิม ทำให้หลายคนเลือกพิจารณาที่อยู่อาศัยมือสองที่กลายเป็นตัวเลือกที่น่าสนใจในยุคนี้ เมื่อคิดค่าเสื่อมตามการใช้งานแล้วบ้าน/คอนโดฯ มือสองยังมีราคาต่ำกว่า ขณะที่เมื่อเทียบราคาต่อพื้นที่ยังได้พื้นที่ใช้งานมากขึ้นเมื่อเทียบกับบ้าน/คอนโดฯ มือหนึ่ง นอกจากนี้ยังสามารถต่อรองราคาที่พึงพอใจกับผู้ขายได้โดยตรง ทำให้ผู้บริโภคสามารถเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยมือสองที่มีสภาพสมบูรณ์ และช่วยประหยัดค่าใช้จ่ายได้
- ได้บ้านที่ใช่ในทำเลหายาก ทำเลที่มีความเจริญ มีสิ่งอำนวยความสะดวกในพื้นที่ รองรับการเดินทางที่หลากหลาย และมีโครงการรถไฟฟ้าพาดผ่าน ส่งผลให้ความต้องการที่อยู่อาศัยในทำเลนั้นสูงขึ้นตามไปด้วย โดยเฉพาะในกรุงเทพฯ ที่ตลาดอสังหาฯ แข่งขันอย่างดุเดือด การเพิ่มขึ้นของราคาที่ดินผนวกกับการปรับราคาประเมินที่ดินรอบใหม่ที่มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2566 ทำให้ต้นทุนการก่อสร้างโดยเฉพาะโครงการใหม่ปรับเพิ่มสูงขึ้น ที่อยู่อาศัยมือสองจึงกลายเป็นตัวเลือกที่น่าสนใจสำหรับผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยในทำเลทองหรือทำเลที่มีความเจริญซึ่งหาโครงการมือหนึ่งได้ยาก ขณะที่ที่อยู่อาศัยมือสองมีตัวเลือกและรูปแบบที่หลากหลายมากกว่าในย่านนั้น ๆ
- เห็นของจริง ไม่ต้องวัดดวง ผู้ซื้อจะได้เห็นสภาพบ้านที่แท้จริงพร้อมทั้งสภาพแวดล้อมโดยรอบอย่างละเอียด รวมไปถึงเพื่อนบ้านข้างเคียง ไม่ต้องรอลุ้นหลังก่อสร้างแล้วเสร็จเหมือนที่อยู่อาศัยโครงการใหม่ นอกจากนี้บ้าน/คอนโดฯ มือสองมักมีการตกแต่งมาแล้ว หรืออาจมีการแถมเฟอร์นิเจอร์มาให้ ผู้บริโภคสามารถใช้เวลาในการพิจารณารายละเอียดหรือวางแผนต่อเติมใหม่ได้ง่ายขึ้น
- ระบบการก่อสร้างแบบเก่าตอบโจทย์สายแต่งบ้าน ส่วนใหญ่บ้านมือสองที่ก่อสร้างมานานจะเป็นระบบการก่อสร้างแบบเก่า เช่น การสร้างด้วยอิฐมอญฉาบปูน ต่างจากการก่อสร้างโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ในปัจจุบันที่ก่อสร้างด้วยผนังอิฐมวลเบา และผนังคอนกรีตสำเร็จรูป (Precast) ที่มีจุดเด่นต่างกันในด้านความแข็งแกร่งทนทาน และผนังอิฐมอญทนกับทุกสภาพอากาศในเมืองไทยเป็นอย่างดี จึงเหมาะกับผู้ที่มีแผนต่อเติมและดัดแปลงที่อยู่อาศัย หรือผู้ที่ชอบตกแต่งรีโนเวทบ้านด้วยตัวเอง
วัดระดับความพร้อม… เช็กข้อควรรู้ก่อนตัดสินใจเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยมือสอง
แม้การซื้อที่อยู่อาศัยมือสองจะมีจุดเด่นที่น่าสนใจ ตอบโจทย์ผู้ที่ต้องการเป็นเจ้าของบ้านในราคาที่เอื้อมถึง แต่ก็มีข้อแตกต่างจากการซื้อที่อยู่อาศัยโครงการใหม่ไม่น้อย ผู้บริโภคที่ไม่เคยซื้อที่อยู่อาศัยมือสองมาก่อนจึงควรทำความเข้าใจให้ดีในทุกขั้นตอน ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ (DDproperty) เว็บไซต์มาร์เก็ตเพลสด้านอสังหาริมทรัพย์อันดับ 1 ของไทย ขอแนะนำข้อควรพิจารณาและตรวจสอบก่อนตัดสินใจเป็นเจ้าของบ้าน/คอนโดฯ มือสอง เพื่อป้องกันการเกิดปัญหาตามมาในภายหลัง
- รู้เหตุผลที่แท้จริงในการขายบ้าน สิ่งแรกที่ควรพิจารณาก่อนตัดสินใจซื้อบ้าน/คอนโดฯ มือสอง คือเหตุผลในการประกาศขายของเจ้าของเดิม เพื่อนำมาประกอบการตัดสินใจและต่อรองราคา เนื่องจากบางสาเหตุอาจส่งผลกระทบในอนาคตได้ เช่น ขายบ้านเนื่องจากมีภาระหนี้สิน หรือถูกเจ้าหนี้บังคับขาย หรือขายเพราะปัญหาเสียงรบกวนจากเพื่อนบ้าน
- เช็กสภาพบ้านให้ละเอียดก่อนตัดสินใจซื้อ ผู้ซื้อควรสังเกตรายละเอียดโครงสร้างบ้านและสภาพแวดล้อมต่าง ๆ ประกอบด้วยเช่นกัน เนื่องจากเจ้าของเดิมอาจจงใจไม่แจ้งปัญหาด้านโครงสร้างหรือการใช้งานอื่น ๆ ให้ผู้ซื้อทราบ เพื่อหลีกเลี่ยงการถูกกดราคาก็เป็นได้ เช่น พื้นดินรอบบ้านหรือรั้วทรุดตัว เสาหรือคานมีรอยแตกร้าวลึก หากพบปัญหาเหล่านี้ ผู้ซื้อควรปรึกษาผู้เชี่ยวชาญเพื่อประเมินค่าใช้จ่ายในการแก้ไข ก่อนตกลงต่อรองเรื่องราคากับเจ้าของเดิมอีกครั้ง
- ตรวจสอบกรรมสิทธิ์ของบ้าน/คอนโดฯ อีกหนึ่งขั้นตอนสำคัญคือการตรวจสอบให้ละเอียดว่าโฉนดที่ดินหรือหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดที่จะซื้อนั้นถูกต้องหรือไม่ เนื่องจากโฉนดที่ผู้ขายนำมาให้อาจจะเป็นข้อมูลที่ไม่ถูกต้องหรือมีการปลอมแปลง หรือถูกอายัดตามกฎหมาย ผู้ซื้อจึงควรตรวจสอบรายละเอียดว่าใครเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่แท้จริงก่อน เพื่อป้องกันกรณีที่ผู้ประกาศขายไม่ใช่เจ้าของบ้านตัวจริง แล้วแอบอ้างขายบ้านมือสองของผู้อื่น ซึ่งหากได้ตกลงทำการซื้อขายเรียบร้อยแล้ว จะทำให้ผู้ซื้อเกิดปัญหาตามมาในภายหลังได้ ในกรณีที่จำเป็นต้องตกลงซื้อขายกับผู้อื่น เช่น ญาติของเจ้าของเดิม จะต้องให้ผู้ขายนั้นแสดงหลักฐานใบมอบอำนาจพร้อมหลักฐานประกอบอื่น ๆ ที่ชัดเจนก่อนเสมอ
- “ใบปลอดหนี้” สิ่งจำเป็นในการซื้อขาย ใบปลอดหนี้ คือเอกสารที่ระบุรายละเอียดเกี่ยวกับการชำระเงินค่าส่วนกลางในการอยู่อาศัยในคอนโดฯ หากขาดเอกสารนี้จะไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดินได้ โดยผู้ขายต้องเป็นผู้ดำเนินการขอเอกสารนี้ที่สำนักงานนิติบุคคล เพื่อจัดการค่าใช้จ่ายค้างชำระ (ถ้ามี) ซึ่งประเด็นนี้ถือเป็นเรื่องสำคัญที่ผู้ซื้อควรตรวจสอบให้ดีว่าเจ้าของเดิมค้างจ่ายค่าส่วนกลางหรือมีหนี้ค้างอื่นกับทางนิติบุคคลหรือไม่ และแจ้งให้ผู้ขายจัดการเคลียร์หนี้ค้างให้เรียบร้อย ไม่เช่นนั้นผู้ซื้อจะต้องเป็นผู้รับผิดชอบชำระหนี้เอง
- ตกลงรายละเอียดสัญญา และค่าใช้จ่ายวันโอน เมื่อได้บ้านที่ถูกใจแล้ว ผู้ซื้อควรติดต่อผู้ขายเพื่อตกลงทำสัญญาจะซื้อจะขายให้ชัดเจน โดยควรระบุราคาที่ตกลงซื้อขาย รวมถึงค่ามัดจำ และระยะเวลาที่ต้องชำระส่วนที่เหลือให้ชัดเจน หากผู้ซื้อไม่สามารถชำระเงินส่วนที่เหลือได้ภายในกำหนด ผู้ขายก็จะมีสิทธิ์ยึดเงินมัดจำเช่นกัน ซึ่งเมื่อทำสัญญาจะซื้อจะขายเรียบร้อยแล้ว ผู้ขายจะต้องให้สำเนาโฉนดที่ดินหรือหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดเพื่อใช้เป็นเอกสารในการดำเนินการยื่นกู้กับสถาบันการเงิน นอกจากนี้ ในสัญญาจะซื้อจะขายต้องระบุรายละเอียดในเรื่องค่าใช้จ่ายวันโอนกรรมสิทธิ์ให้ชัดเจนว่า ฝ่ายผู้ซื้อและผู้ขายจะต้องรับผิดชอบค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง หรือตกลงแบ่งจ่ายกันอย่างไร หลัก ๆ แล้วผู้ซื้อจะมีค่าใช้จ่ายในการโอนกรรมสิทธิ์ ดังนี้
- ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ 2% ของราคาประเมินที่ดินหรือราคาซื้อขาย ส่วนใหญ่แบ่งจ่ายคนละครึ่งกับผู้ขาย (หากราคาที่อยู่อาศัยไม่เกิน 3 ล้านบาท ค่าโอนกรรมสิทธิ์จะเหลือ 1%)
- ค่าจดจำนอง 1% ของยอดเงินกู้ทั้งหมด ในกรณีที่ขอยื่นกู้กับสถาบันการเงินเท่านั้น (หากราคาที่อยู่อาศัยไม่เกิน 3 ล้านบาท ค่าจดจำนองจะเหลือ 0.01%)
- ค่าอากรแสตมป์ 0.5% ของราคาซื้อขาย แต่ต้องไม่ต่ำกว่าราคาประเมินที่ดิน
- เลือกเอเจนต์ที่มีความน่าเชื่อถือเป็นตัวช่วย การซื้อบ้าน/คอนโดฯ มือสองมีรายละเอียดที่แตกต่างไปจากการซื้อบ้านใหม่ไม่น้อย จึงอาจเป็นเรื่องท้าทายสำหรับผู้ซื้อที่ไม่เคยมีประสบการณ์มาก่อน การเลือกใช้บริการนายหน้าหรือเอเจนต์อสังหาฯ จึงเป็นอีกทางเลือกที่น่าสนใจ นอกจากเอเจนต์จะเป็นผู้เชี่ยวชาญในธุรกิจอสังหาฯ แล้ว ยังสามารถให้คำแนะนำและอำนวยความสะดวกในขั้นตอนต่าง ๆ ได้เป็นอย่างดี ซึ่งช่วยประหยัดเวลาของผู้ซื้อมือใหม่ได้ไม่น้อย ข้อมูลจากแบบสอบถามความคิดเห็นของผู้บริโภคที่มีต่อตลาดที่อยู่อาศัย DDproperty’s Thailand Consumer Sentiment Study รอบล่าสุด พบว่ามากกว่าครึ่งของผู้บริโภค (56%) เผยเหตุผลที่ตัดสินใจเลือกซื้ออสังหาฯ ผ่านเอเจนต์อสังหาฯ เนื่องจากช่วยประหยัดเวลา ขณะที่ 48% มองว่าเอเจนต์อสังหาฯ มีความรู้และความเชี่ยวชาญมากกว่า อย่างไรก็ดี หากผู้บริโภคไม่มั่นใจกับเอเจนต์อสังหาฯ ก็สามารถเลือกใช้เอเจนต์ที่ได้รับการยืนยันตัวตน (Agent Verification) โดยเอเจนต์จะผ่านการลงทะเบียนยืนยันตัวตนและแสดงข้อมูลการติดต่อ ซึ่งจะทำให้คุณมั่นใจได้ว่าเอเจนต์บนเว็บไซต์ DDproperty ที่ผ่านการลงทะเบียนโปรแกรมดังกล่าวข้างต้น มีความน่าเชื่อถือในการที่จะช่วยให้คุณซื้อ-ขาย-เช่าได้อย่างมั่นใจ
การเริ่มต้นสร้างครอบครัวจากการมีบ้านเป็นของตัวเองถือเป็นอีกก้าวสำคัญในชีวิต บ้านมือสองจึงถือเป็นตัวเลือกที่น่าสนใจสำหรับผู้ที่ฝันอยากมีบ้านเป็นของตัวเองในยุคนี้ เพราะแท้จริงแล้วความหมายของบ้านไม่ได้อยู่ที่ความใหม่หรือเก่า แต่อยู่ที่การตอบโจทย์การใช้ชีวิตของทุกคนในครอบครัว อย่างไรก็ตาม เส้นทางไปสู่การเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยอาจไม่ได้เป็นเรื่องง่ายสำหรับทุกคน ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ (https://www.ddproperty.com) ได้จัดทำ “Buyer's Guide: ทิปส์ดี ๆ และขั้นตอนการซื้อบ้านใหม่และมือสอง” รวบรวมขั้นตอนการเลือกซื้อที่อยู่อาศัยทั้งมือหนึ่งและมือสอง ตั้งแต่การเลือกบ้าน ยื่นกู้ ไปจนถึงการโอนกรรมสิทธิ์ที่ต้องพิจารณาอย่างถี่ถ้วน เพื่อเป็นแนวทางในการซื้อบ้านและคอนโดฯ สำหรับมือใหม่ ช่วยให้ทุกคนพร้อมก้าวสู่เส้นทางอสังหาฯ ได้อย่างมั่นใจ และเตรียมความพร้อมก่อนตัดสินใจเลือกที่อยู่อาศัยที่ตอบโจทย์ได้มากที่สุด
*แหล่งข้อมูล: จาก SimilarWeb ช่วงระหว่าง ม.ค.- มิ.ย. 2565