01Top_HachiEng
Biz Focus Industry Issue 099, April 2021

Biz Focus Industry Issue 099, April 2021

Vertical Living กับอนาคตของเมืองไทย : คุยกับ ไพทยา บัญชากิติคุณแห่ง ATOM Design บริษัทสถาปนิกที่กำลังปรับ-ปลูกที่อยู่อาศัยแบบใหม่ในเมือง

ปี 2020-2021 เต็มไปด้วยความท้าทายที่เข้ามาพร้อมกัน ตั้งแต่วิกฤตสภาพอากาศ สัญญาณของเศรษฐกิจตกต่ำ มาจนถึงปัญหาฝุ่นละออง PM 2.5 ในประเทศไทย และที่กระทบทุกภาคส่วนมากที่สุดคือ Covid-19


การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในทุกส่วนได้รับผลกระทบมากน้อยแตกต่างกันไปในด้านการพัฒนาโครงการและการออกแบบ ทำอย่างไรจึงจะตอบโจทย์ความต้องการหลากหลายในบริบทที่เปลี่ยนไปได้อย่างดีที่สุด ปอย-ไพทยา บัญชากิติคุณ ผู้ก่อตั้ง ATOM Design บริษัทสถาปนิกชั้นนำที่ออกแบบอาคารพาณิชย์และที่อยู่อาศัยให้กับนักพัฒนารายใหญ่ของประเทศ จะมาเล่าให้ฟังถึงภาพรวมของการพัฒนาโครงการต่างๆ ตั้งแต่ช่วงที่ถือว่าผ่านช่วงอันตรายของ Pandemic ที่ผ่านมาตั้งแต่ช่วงปลายปี 2020 และช่วงเวลาต่อจากนี้ ซึ่งไม่ใช่เพียงการหาทางออกให้กับโครงการต่างๆแต่เป็นการร่วมมือกันหาทางออกให้กับการพัฒนาเมืองอีกด้วย

คุณไพทยา บัญชากิติคุณ ผู้ก่อตั้ง ATOM Design

          ATOM Design เริ่มต้นมาอย่างไร

ตัวผมเองเป็นสถาปนิกมาจนถึงวันนี้ประมาณ 20 กว่าปี ATOM Design ก่อตั้งมาได้เข้าปีที่ 10 ปัจจุบันมีทีมงานประมาณ 50 คน ซึ่งสำหรับบริษัทในสายธุรกิจงานออกแบบถือว่ามีขนาดใหญ่พอสมควร ให้บริการด้านการออกแบบและให้คำปรึกษาด้านการพัฒนาโครงการทุกรูปแบบตั้งแต่ อาคารพักอาศัยประเภท คอนโดมีเนียม อพาร์ทเม้นต์ หมู่บ้านจัดสรรค์ อาคารสำนักงาน โรงแรม ห้างสรรพสินค้า พิพิธภัณฑ์ อาคารเพื่อการอุตสาหกรรม โกดังสินค้า ขนถ่ายสินค้าต่างๆ ไปจนถึงร้านค้าและบ้านพักอาศัยส่วนบุคคล

ในช่วง 4-5 ปีที่ผ่านมาเรามีโอกาสทำงานและเป็นที่รู้จักมากขึ้น โดยเฉพาะกับเจ้าของโครงการที่เป็นสายนักพัฒนา ความเชี่ยวชาญของเราคือการพยายามตอบโจทย์พื้นฐานของโครงการ ให้ได้อย่างดีที่สุดในกรอบเวลา งบประมาณและเทคนิคการก่อสร้างที่จำกัด โดยใช้ทักษะด้านการออกแบบในการสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับทุกโครงการ ให้โครงการมีความพิเศษตอบโจทย์ความต้องการและคุณภาพชีวิตการอยู่อาศัยของผู้ใช้งานในแต่ละประเภทอาคารได้อย่างดีที่สุด การออกแบบยังเน้นเรื่องการให้อาคารให้มีความยั่งยืนในการใช้งานการดูแลรักษาและการลงทุนในระยะยาว

         

          ช่วงที่ผ่านมาการพัฒนาโครงการประเภทต่างๆเป็นอย่างไรบ้าง

Covid-19 ส่งผลโดยตรงกับการพัฒนาโครงการประเภทต่างๆอย่างมา เนื่องจากโครงการก็คืออาคารเป็นสิ่งแวดล้อมปลูกสร้างหรือ Built Environment ของผู้คน ช่วงปลายเดือน มีนาคม เมษายน 2020 เป็นช่วงที่ lockdown ช่วงนั้นทุกโครงการและอาคารต้องมีการปรับเปลี่ยนรูปแบบเพื่อรองรับสถานการณ์และเตรียมความพร้อมด้านการใช้งานที่ปลอดภัยด้านสุขอนามัย เพื่อรองรับการเปิดใช้งานภายหลังช่วงคลาย Lock ทุกอาคารมีการกำหนดขั้นตอนการเข้าออกอาคาร การ Check in-out การตรวจอุณหภูมิร่างกายและการจัดเตรียมระบบการแบ่งกั้นพื้นที่ใช้งานตามมาตรการเพิ่มระยะห่างทางสังคม Social Distancing ไปจนถึงรายละเอียดปลีกย่อยในอาคารเรื่อง Touchless การลดการสัมผัสบนอุปกรณ์ต่างๆเช่นประตู สุขภัณฑ์ ไปจนถึงอุปกรณ์ทำความสะอาดมือ เสื้อผ้า รองเท้าต่างๆแล้วแต่ความรัดกุมของแต่ละประเภทอาคาร ซึ่งสิ่งเหล่านี้ทุกคนคงสามารถพบเห็นกันได้ชัดเจนในช่วงที่ผ่านมา

หลายโครงการต้องมีการเปลี่ยนแปลงโจทย์และรูปแบบอาคารที่เปลี่ยนไปจากผลของ Pandamic ที่นอกจากกระทบด้านกายภาพการออกแบบแล้ว ยังส่งผลถึงวิธีการ การพัฒนาโครงการทั้งด้านการเงินการลงทุนและอีกหลายส่วนประกอบกัน

         

          การพัฒนาโครงการในแต่ละประเภทอาคารต่อจากนี้จะต้องทำอย่างไรเพื่อให้รอด มีโจทย์ที่เหมือนเดิมหรือเปลี่ยนแปลงไปอย่างไรบ้าง

ในภาพรวมด้านการพัฒนาโครงการกับภาพรวมทางเศรษฐกิจมีความเกี่ยวข้องต่อเนื่องกันโดยตรง ปี 2021 เป็นปีที่ส่วนใหญมองคล้ายกันว่าเป็นปีสำหรับการ Recovery ให้ทุกส่วนกลับมาใกล้เคียงกับช่วงก่อน Covid หรืออย่างน้อยคือให้มีเสถียรภาพ

จากที่ทางเราได้เก็บข้อมูลมาโดยตลอดมีข้อมูลจากหลายหน่วยงานทั้งภาครัฐและเอกชนประกอบรวมถึงจากข้อมูลที่เราทำงานร่วมกับนักพัฒนาในช่วงนี้ เพื่อให้เห็นภาพรวมและความต้องการที่เปลี่ยนแปลงไปในแต่ละประเภทโครงการได้ดังนี้

         

          Residential กลุ่มอาคารพักอาศัย

ช่วงปลายปีที่ผ่านมาเป็นช่วงการปรับฐานราคาโดยเฉพาะในกลุ่มโครงการประเภทคอนโดมีเนียม ซึ่งการปรับฐานราคานี้อยู่ในกรอบประมาณ 5-25% จากราคาช่วงปี 2018 ซึ่งถือเป็นปีสูงสุดของคอนโดมีเนียมในรอบที่ผ่านมา โดยนักพัฒนาโครงการและนักลงทุนต่างๆมองว่าการปรับฐานมีความชัดเจนแล้วในขณะนี้และไม่น่าจะปรับลงไปได้อีก เนื่องจากตัวเลขต่างๆของโครงการมาถึงจุด Base line แล้ว แม้จะยังมี Supply ค้างอยู่ในตลาดซึ่งนักพัฒนาต่างๆก็เริ่มมีวิธีการในการระบายออกต่างกลยุทธกันในช่วงที่ผ่านมาและต่อจากนี้ โครงการใหม่ๆก็ยังมีการเปิดตัวอยู่พอสมควรแม้จะน้อยลงมากตามบริบทเศรษฐกิจแต่ก็มีจำนวนมากที่ถือว่าได้รับการตอบรับอย่างดีมากด้วยกลยุทธด้านราคาที่เหมาะสม การบริหารต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ การจับกลุ่มตลาดที่แม่นยำและรูปแบบโครงการ ห้องพักที่ตรงใจผู้ซื้อทั้ง Real demand และนักลงทุน

ส่วนของอาคารชุดพักอาศัยช่วงนี้อยู่ในความสนใจของนัพัฒนาจะเป็นเรื่องการ Re-model (design) condominium การเน้นเรื่องการ Optimizing space ให้พื้นที่ใช้งานทั้งส่วนกลางได้ประโยชน์สูงสุด ลดทอนพื้นทีส่วนกลางที่ไม่จำเป็นและเน้นส่วนที่ใช้งานบ่อยให้มีคุณภาพสูงขึ้น เช่น Gym Fitness, Co-Working Space ซึ่งมีการพัฒนาในรายละเอียดเพิ่มเติมอย่างมาก การออกแบบให้ตอบโจทย์ Function และความต้องการเฉพาะของผู้อยู่อาศัยบางกลุ่มเพิ่มเติมเช่น Work from Home มีความเป็น Multi-Generation และกลุ่มผู้สูงอายุมากขึ้น

ส่วนของบ้านพักอาศัยแนวราบ บ้านโครงการจัดสรรค์ ในช่วงที่ผ่านมาถือว่าได้รับการตอบรับที่ดีมากขึ้นกว่าช่วงก่อนมากๆ มีปริมาณกำลังซื้อเพิ่มขึ้นมี Absorption Rate สูงขึ้นอย่างมาก ด้านการออกแบบให้สามารถตอบโจทย์กลุ่มผู้อยู่อาศัยได้ดีจึงมีการพัฒนาแนวคิดขึ้นมาเพิ่มเติมหลายส่วน การออกแบบที่เน้นให้สามารถปรับเปลี่ยนการใช้งานแต่ละช่วงชีวิตของครอบครัวได้เกิดประโยชน์สูงสุดเนื่องจากบ้านมี Family Lifespan การใช้งานยาวเฉลี่ยประมาณ 10-30 ปี ตั้งแต่เป็นวัยเริ่มต้นทำงานจนเป็นครอบครัวขนาดเล็กไปถึงวันที่เป็นครอบครัวขนาดใหญ่ ในช่วง Covid ที่ผ่านมาก็สร้างให้ความต้องการของผู้อยู่อาศัยมาเน้นความสำคัญของตัวบ้านที่มี function ทุกอย่างครบถ้วน มีสระว่ายน้ำในตัวมีพื้นที่ Multi-Function Space ที่สามารถปรับเปลี่ยนการใช้งานได้หลากหลายตามวิถีชิวิตครอบครัวที่ต่างกัน หรือรูปแบบ Townhome ใหม่ๆที่สามารถสร้าง Passive income ให้กับครอบครัวได้

         

          Office กลุ่มอาคารสำนักงาน

ในช่วง Covid ทำให้วิถีการทำงานจำเป็นต้องปรับเปลี่ยนรูปแบบ เกิดการ Work from Home, Work from Anywhere การประชุม On-line Teleconferencing ต่างๆ แต่ละหน่วยงานมีการปรับระบบการทำงาน การติดตามคุณภาพงานและการประสานงานอย่างมาก ซึ่งส่งผลถึงวิธีการทำงานต่อจากนี้แม้จะผ่านช่วง Covid ในอนาคตอันใกล้ก็ตาม ส่วนนี้ส่งผลถึงความต้องการการใช้พื้นที่สำนักงานที่มีการคาดการกันว่าจะน้อยลงกว่าเดิม และรูปแบบการใช้พื้นที่ก็จะมีการปรับเปลี่ยนไปเช่นเดียวกัน แนวคิดหรือโจทย์ที่อยู่ในการพัฒนาอาคารสำนักงานช่วงนี้ประกอบด้วย

การเน้นการใช้พื้นที่สำนักงานเป็นพื้นที่ขนาดเล็กลงทั้งในเรื่องการควบคุมด้านสุขอนามัยที่ดี และแต่ละองค์กรอาจยังคง Work from Anywhere หลายวันต่อสัปดาห์และเข้าออฟฟิศน้อยลง ซึ่งสามารถจัดเป็นระบบ Hot Desk ได้พื้นที่สำนักงานสำหรับบริษัทจำนวน 100 คนอาจต้องการ Workstation เพียง 40% และเวียนกันใช้แต่ละวันไม่ตรงกันได้

สำนักงานตกแต่งพร้อมใช้ Fully Furnished Office Space ความต้องการความยืดหยุ่นในการปรับเปลี่ยนที่ตั้งสำนักงานของแต่ละองค์กรที่มีมากขึ้น การลงทุนในการตกแต่งสำนักงานบางสถิติระบุว่ากว่าจะใช้คุ้มตามที่ลงทุนตกแต่งไปต้องใช้ถึง 10 ปี ดังนั้นพื้นที่สำนักงานประเภท Co-Working Space จึงเป็นที่ต้องการมากขึ้น

การเน้นสัญญาเช่าพื้นที่สำนักงานเป็นระยะสั้นเพียง 1 ปี เป็นที่ต้องการมากขึ้นเพราะมีความผูกมัดน้อยและมีความยืดหยุ่นคล่องตัวสำหรับองค์กมากขึ้น

การจัดเตรียมสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆอย่างสมบูรณ์ เช่นห้องประชุม ห้องสัมมนา พื้นที่ส่วนกลางสำนักงาน Pantry กาแฟต่างๆ เพราะเมื่อการเช้าใช้พื้นที่ขนาดเล็กลง ก็ต้องการลดพื้นที่เหล่านี้และเน้นการเช่าใช้พื้นที่ส่วนกลาง

ปัจจัยส่วนสำคัญที่แต่ละองค์กรจะเน้นมากขึ้นสำหรับการเข้ามาที่สำนักงานจะเป็นเรื่องการสร้าง Collaboration ทั้งในและระหว่างองค์กร การสร้างประสบการณ์การทำงานและการสร้างความสัมพันธ์ที่ดีในองค์กร โดยพื้นที่ทำงานยังต้องส่งเสริมสุขภาวะคุณภาพชีวิตการทำงานที่ดี หลายหน่วยงานโดยเฉพาะบริษัทต่างชาติยังเน้นเรื่องความยั่งยืนเป็นมิตรกับสิ่งแวดล้อมของตัวอาคารประกอบด้วย

         

          Hospitality โรงแรม อพาร์ทเม้นต์

แม้โรงแรม Apartment, Service Apartment จะได้รับผลกระทบมากในช่วงที่ผ่านมา แต่ในขณะเดียวกันก็เป็นช่วงที่หลายกลุ่มนักพัฒนาใช้เป็นโอกาสในการปรับปรุงโครงการเดิม พัฒนาโครงการใหม่ รวมถึงเป็นโอกาสที่ดีในการเข้าซื้อเพื่อขยายการลงทุนเพิ่มเติมปริมาณมาก เนื่องจากมองว่าในระยะยาว เศรษฐกิจการท่องเที่ยวและการเดินทางยังเป็นที่ต้องการของทุกคน ข้อดีอย่างมากในการที่ประเทศไทยสามารถบริหารจัดการด้านสุขอนามัยและการป้องการการแพร่ระบาดของ Covid ได้อย่างดีเยี่ยม เป็นที่ยอมรับในระดับนานาชาติ เพิ่มแต้มต่อด้านการท่องเที่ยวได้อย่างดี กระแสความคิดเรื่องของการท่องเที่ยวเชิงสุขภาพจะส่งผลทางบวกกับธุรกิจท่องเที่ยวของประเทศไทยได้อย่างมากถ้าสามารถนำมาปรับใช้ให้เกิดประโยชน์แบบบูรณาการในทุกภาคส่วนได้อย่างสมบูรณ์

ด้านการออกแบบและพัฒนาโครงการประเภท Hospitality ตอนนี้มีการปรับเปลี่ยนมาตรฐานโครงการทั้งการออกแบบและการบริหารจัดการต่างๆไปมากพอสมควร Brand Standard ของแต่ละ Chain มีการปรับใช้เรื่องสุขอนามัยอย่างเต็มที่โดยสมบูรณ์ การเน้นเรื่องของความสะอาดในทุกส่วน ตั้งแต่การลดสิ่งตกแต่งและอุปกรณ์ประกอบในพื้นที่ส่วนกลางและห้องพักลงให้เหลือน้อยที่สุด การปรับใช้วัสดุปิดผิวที่สามารถลดการติดเชื้อได้ ทำความสะอาดได้ง่าย การเพิ่มประสิทธิภาพของการหมุนเวียนอากาศจากภายนอกสู่ภายในและการกรองอากาศภายในอาคาร การลดการสัมผัสและการติดต่อทางกายภาพลง เช่นการ Check-in ที่สามารถทำผ่านโทรศัพท์ Personal Device ได้ตั้งแต่ก่อนมาถึงโรงแรม การใช้อุปกรณ์อัตโนมัติที่ไม่ต้องสัมผัสในทุกส่วน การออกแบบให้ส่วนกลางสามารถปรับเปลี่ยนการใช้งานได้หลากหลายในแต่ละพื้นที่เพื่อลดพื้นที่ใช้งานมี่ไม่จำเป็นและลดต้นทุนโครงการได้อย่างดีที่สุด

         

          Retails ร้านค้า ห้างสรรพสินค้า

ช่วงนี้ถือเป็นความท้าทายอย่างมากสำหรับโครงการกลุ่มนี้ เนื่องจากผลกระทบ Covid และการเติบโตอย่างรวดเร็วของ E-commerce และ Delivery Service ในขณะที่ภาพรวมยังมีโครงการประเภทพื้นที่สรรพสินค้าที่อยู่ระหว่างการพัฒนาและก่อสร้างจำนวนมาก การไปเดินห้างเพื่อการซื้อของใช้จะลดความสำคัญลง เนื่องจากคนสามารถจับจ่ายซื้อของผ่านระบบ On-line ได้อย่างรวดเร็วคล่องตัว ความสำคัญด้านการให้และสร้างประสบการณ์กับผู้ซื้อและผู้บริโภคกลายเป็นหัวใจสำคัญของการพัฒนา Retails การสร้างและเสริมให้เกิดพื้นที่ใช้งานใหม่ๆ เช่น การมีพื้นที่กิจกรรมใหม่ๆให้เกิดขึ้นในโครงการทั้งสำหรับกลุ่มครอบครัว ที่มีพื้นที่เด็กเล่นและทำกิจกรรมได้ การมีพื้นที่เพื่อสัตว์เลี้ยง ไปจนถึงการจัดเตรียมพื้นที่ส่วนกลางเพื่อรองรับกิจกรรมที่หลากหลายตามวิถีความต้องการของแต่ละกลุ่มช่วงอายุ เช่น การจัดวางงานศิลปะ การสร้างให้มีพื้นที่ที่เป็นเอกลักษณ์ที่คนสามารถมาถ่ายรูปเล่นได้ การมีลาน Surf Skate และอื่นๆ เป็นหัวใจสำคัญในการดึงให้คนมาใช้ประสบการณ์ในโครงการได้

รวมถึงยังมีแนวคิดในการสร้างประสบการณ์การจับจ่ายใช้สอยแบบ hybrid ที่จะผสานการซื้อสินค้าในระบบ on-line และสามารถมาทดลองประสบการณ์ใช้งานจริงได้ในพื้นที่ร้านค้าในรูปแบบต่างๆได้อีกด้วยเช่นการใช้เทคโนโลยีแบบ mix reality มาผสมสร้างให้เกิดประสบการณ์ใหม่ๆ สิ่งเหล่านี้เป็นโจทย์สำคัญในการพัฒนาโครงการที่อยู่ระหว่างการออกแบบตอนนี้

         

          Industrial กลุ่มอุตสาหกรรม

Tech และ E-commerce เป็นแรงผลักดันสำคัญในกลุ่มโครงการพัฒนาประเภทอุตสาหกรรมอย่างมาก รวมถึงในไทยยังมีโครงการ EEC Eastern Economic Corridor ที่มีส่วนสำคัญอย่างมากสำหรับโครงการประเภทนี้ ซึ่งยังสร้างให้เกิดการพัฒนาโครงการที่พักอาศัย สำนักงาน และอาคารเกี่ยวเนื่องรอบพื่นที่ EEC อีกด้วย เนื่องจาก Covid ทำให้กิดความล่าช้ากว่าแผนที่วางไว้เดิมในการพัฒนาของโครงการประเภทนี้ เนื่องจากการที่ไม่สามารถเข้ามากพัฒนาได้อย่างเต็มที่ด้วยปัจจับการควบคุมการเดินทางต่างๆ แต่ความต้องการในการใช้พื้นที่ไม่ได้ลดลง อีกทั้งอัตราผลตอบแทนเฉลี่ยในการลงทุนการพัฒนาโครงการประเภทนี้ยังอยู๋ในเกณฑ์ที่สูงมากเมื่อเทียบกับโครงการอสังหาฯประเภทอื่นๆ ทำให้การพัฒนาส่วนนี้ยังคงอยู๋ในแผนการดำเนินการที่มีความชัดเจนและเป็นตลาดงานขนาดใหญ่ในช่วงต่อจากนี้ 

นอกเหนือจากข้อมูลที่กล่าวมาข้างต้น ด้านการออกแบบเพื่อตอบรับกับกลุ่มผู้บริโภคในทุกประเภทโครงการยังต้องคำนึงถึง MEGA TREND ที่เป็นกระแสการเปลี่ยนแปลงและพัฒนาของวิถีชิวิตผู้คนที่กำลังเกิดขึ้นและเปลี่ยนแปลงในหลายส่วนอีกด้วย เช่น

  • Urbanization การเติบโตของวิถีชีวิตเมืองที่ผู้คนจะเข้ามาอยู๋ในเมืองกันมากขึ้นต่อไป
  • Aging Society สังคมผู้สูงอายุที่จะมีสัดส่วนผู้สูงอายุเพิ่มมากขั้นโดยเฉพาะในประเทศไทยที่จะยิ่งชัดเจนหลังปี 2021 เป็นต้นไป
  • Wellness and Health conscious การใส่ใจเรื่องคุณภาพชีวิตและสุขภาพที่มีมากยิ่งขึ้น
  • Glowing sustainability การเติบโตและพัฒนาอย่างก้าวกระโดดด้านความยั่งยืนทั้งในด้านเทคโนโลยี นวัตกรรมการก่อสร้าง ผลิตภัณฑ์การก่อสร้างต่างๆ
  • PET friendly การให้ความสำคัญกับสัตว์เลี้ยงที่จะเป็นเพื่อนของผู้คนและอยู่ร่วมในชีวิตประจำวันมากยิ่งขึ้น
  • 5G technology ประสิทธิภาพของเทคโนโลยีการสื่อสารที่รวดเร็วขึ้นจะส่งผลโดยตรงในหลายมิติของวิถีชิวิตด้านต่างๆ

ข้างต้นนี้เป็นเพียงบางส่วนของ Mega trend ซึ่งมีผลกับความต้องการของผู้บริโภค ที่ทุกธุรกิจและผลิตภัณฑ์ต้องคำนึงถึงและติดตามอย่างใกล้ชิดในการพัฒนาโครงการรูปแบบต่างๆต่อไป ในด้านการออกแบบและให้คำปรึกษาโครงการต่างๆที่ผ่านมาทำให้เราต้องศึกษาติดตามเก็บข้อมูลอย่างต่อเนื่อง เพื่อร่วมกันพัฒนาโครงการกับผู้พัฒนาให้ได้ผลลัพธ์ที่ตอบโจทย์การใช้งานและการอยู่อาศัยได้อย่างดีที่สุด เพิ่มคุณภาพชีวิตที่ดีให้กับผู้คน สิ่งมีชีวิตและสิ่งแวดล้อมได้อย่างยั่งยืนในระยะยาว

www.atomdesign.co.th

Date

02 June 2021

Tags

cover 2021

Page Visitor

028033040
Today
Yesterday
This Week
This Month
Last Month
All days
39408
48658
88066
1019853
1699103
28033040
Your IP: 3.215.177.171
2021-09-20 17:22