การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในทุกส่วนได้รับผลกระทบมากน้อยแตกต่างกันไปในด้านการพัฒนาโครงการและการออกแบบ ทำอย่างไรจึงจะตอบโจทย์ความต้องการหลากหลายในบริบทที่เปลี่ยนไปได้อย่างดีที่สุด ปอย-ไพทยา บัญชากิติคุณ ผู้ก่อตั้ง ATOM Design บริษัทสถาปนิกชั้นนำที่ออกแบบอาคารพาณิชย์และที่อยู่อาศัยให้กับนักพัฒนารายใหญ่ของประเทศ จะมาเล่าให้ฟังถึงภาพรวมของการพัฒนาโครงการต่างๆ ตั้งแต่ช่วงที่ถือว่าผ่านช่วงอันตรายของ Pandemic ที่ผ่านมาตั้งแต่ช่วงปลายปี 2020 และช่วงเวลาต่อจากนี้ ซึ่งไม่ใช่เพียงการหาทางออกให้กับโครงการต่างๆแต่เป็นการร่วมมือกันหาทางออกให้กับการพัฒนาเมืองอีกด้วย

คุณไพทยา บัญชากิติคุณ ผู้ก่อตั้ง ATOM Design

          ATOM Design เริ่มต้นมาอย่างไร

ตัวผมเองเป็นสถาปนิกมาจนถึงวันนี้ประมาณ 20 กว่าปี ATOM Design ก่อตั้งมาได้เข้าปีที่ 10 ปัจจุบันมีทีมงานประมาณ 50 คน ซึ่งสำหรับบริษัทในสายธุรกิจงานออกแบบถือว่ามีขนาดใหญ่พอสมควร ให้บริการด้านการออกแบบและให้คำปรึกษาด้านการพัฒนาโครงการทุกรูปแบบตั้งแต่ อาคารพักอาศัยประเภท คอนโดมีเนียม อพาร์ทเม้นต์ หมู่บ้านจัดสรรค์ อาคารสำนักงาน โรงแรม ห้างสรรพสินค้า พิพิธภัณฑ์ อาคารเพื่อการอุตสาหกรรม โกดังสินค้า ขนถ่ายสินค้าต่างๆ ไปจนถึงร้านค้าและบ้านพักอาศัยส่วนบุคคล

ในช่วง 4-5 ปีที่ผ่านมาเรามีโอกาสทำงานและเป็นที่รู้จักมากขึ้น โดยเฉพาะกับเจ้าของโครงการที่เป็นสายนักพัฒนา ความเชี่ยวชาญของเราคือการพยายามตอบโจทย์พื้นฐานของโครงการ ให้ได้อย่างดีที่สุดในกรอบเวลา งบประมาณและเทคนิคการก่อสร้างที่จำกัด โดยใช้ทักษะด้านการออกแบบในการสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับทุกโครงการ ให้โครงการมีความพิเศษตอบโจทย์ความต้องการและคุณภาพชีวิตการอยู่อาศัยของผู้ใช้งานในแต่ละประเภทอาคารได้อย่างดีที่สุด การออกแบบยังเน้นเรื่องการให้อาคารให้มีความยั่งยืนในการใช้งานการดูแลรักษาและการลงทุนในระยะยาว

          ช่วงที่ผ่านมาการพัฒนาโครงการประเภทต่างๆเป็นอย่างไรบ้าง

Covid-19 ส่งผลโดยตรงกับการพัฒนาโครงการประเภทต่างๆอย่างมา เนื่องจากโครงการก็คืออาคารเป็นสิ่งแวดล้อมปลูกสร้างหรือ Built Environment ของผู้คน ช่วงปลายเดือน มีนาคม - เมษายน 2020 เป็นช่วงที่ lockdown ช่วงนั้นทุกโครงการและอาคารต้องมีการปรับเปลี่ยนรูปแบบเพื่อรองรับสถานการณ์และเตรียมความพร้อมด้านการใช้งานที่ปลอดภัยด้านสุขอนามัย เพื่อรองรับการเปิดใช้งานภายหลังช่วงคลาย Lock ทุกอาคารมีการกำหนดขั้นตอนการเข้าออกอาคาร การ Check in-out การตรวจอุณหภูมิร่างกายและการจัดเตรียมระบบการแบ่งกั้นพื้นที่ใช้งานตามมาตรการเพิ่มระยะห่างทางสังคม Social Distancing ไปจนถึงรายละเอียดปลีกย่อยในอาคารเรื่อง Touchless การลดการสัมผัสบนอุปกรณ์ต่างๆเช่นประตู สุขภัณฑ์ ไปจนถึงอุปกรณ์ทำความสะอาดมือ เสื้อผ้า รองเท้าต่างๆแล้วแต่ความรัดกุมของแต่ละประเภทอาคาร ซึ่งสิ่งเหล่านี้ทุกคนคงสามารถพบเห็นกันได้ชัดเจนในช่วงที่ผ่านมา

หลายโครงการต้องมีการเปลี่ยนแปลงโจทย์และรูปแบบอาคารที่เปลี่ยนไปจากผลของ Pandamic ที่นอกจากกระทบด้านกายภาพการออกแบบแล้ว ยังส่งผลถึงวิธีการ การพัฒนาโครงการทั้งด้านการเงินการลงทุนและอีกหลายส่วนประกอบกัน

          การพัฒนาโครงการในแต่ละประเภทอาคารต่อจากนี้จะต้องทำอย่างไรเพื่อให้รอด มีโจทย์ที่เหมือนเดิมหรือเปลี่ยนแปลงไปอย่างไรบ้าง

ในภาพรวมด้านการพัฒนาโครงการกับภาพรวมทางเศรษฐกิจมีความเกี่ยวข้องต่อเนื่องกันโดยตรง ปี 2021 เป็นปีที่ส่วนใหญมองคล้ายกันว่าเป็นปีสำหรับการ Recovery ให้ทุกส่วนกลับมาใกล้เคียงกับช่วงก่อน Covid หรืออย่างน้อยคือให้มีเสถียรภาพ

จากที่ทางเราได้เก็บข้อมูลมาโดยตลอดมีข้อมูลจากหลายหน่วยงานทั้งภาครัฐและเอกชนประกอบรวมถึงจากข้อมูลที่เราทำงานร่วมกับนักพัฒนาในช่วงนี้ เพื่อให้เห็นภาพรวมและความต้องการที่เปลี่ยนแปลงไปในแต่ละประเภทโครงการได้ดังนี้

          Residential กลุ่มอาคารพักอาศัย

ช่วงปลายปีที่ผ่านมาเป็นช่วงการปรับฐานราคาโดยเฉพาะในกลุ่มโครงการประเภทคอนโดมีเนียม ซึ่งการปรับฐานราคานี้อยู่ในกรอบประมาณ 5-25% จากราคาช่วงปี 2018 ซึ่งถือเป็นปีสูงสุดของคอนโดมีเนียมในรอบที่ผ่านมา โดยนักพัฒนาโครงการและนักลงทุนต่างๆมองว่าการปรับฐานมีความชัดเจนแล้วในขณะนี้และไม่น่าจะปรับลงไปได้อีก เนื่องจากตัวเลขต่างๆของโครงการมาถึงจุด Base line แล้ว แม้จะยังมี Supply ค้างอยู่ในตลาดซึ่งนักพัฒนาต่างๆก็เริ่มมีวิธีการในการระบายออกต่างกลยุทธกันในช่วงที่ผ่านมาและต่อจากนี้ โครงการใหม่ๆก็ยังมีการเปิดตัวอยู่พอสมควรแม้จะน้อยลงมากตามบริบทเศรษฐกิจแต่ก็มีจำนวนมากที่ถือว่าได้รับการตอบรับอย่างดีมากด้วยกลยุทธด้านราคาที่เหมาะสม การบริหารต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ การจับกลุ่มตลาดที่แม่นยำและรูปแบบโครงการ ห้องพักที่ตรงใจผู้ซื้อทั้ง Real demand และนักลงทุน

ส่วนของอาคารชุดพักอาศัยช่วงนี้อยู่ในความสนใจของนัพัฒนาจะเป็นเรื่องการ Re-model (design) condominium การเน้นเรื่องการ Optimizing space ให้พื้นที่ใช้งานทั้งส่วนกลางได้ประโยชน์สูงสุด ลดทอนพื้นทีส่วนกลางที่ไม่จำเป็นและเน้นส่วนที่ใช้งานบ่อยให้มีคุณภาพสูงขึ้น เช่น Gym Fitness, Co-Working Space ซึ่งมีการพัฒนาในรายละเอียดเพิ่มเติมอย่างมาก การออกแบบให้ตอบโจทย์ Function และความต้องการเฉพาะของผู้อยู่อาศัยบางกลุ่มเพิ่มเติมเช่น Work from Home มีความเป็น Multi-Generation และกลุ่มผู้สูงอายุมากขึ้น

ส่วนของบ้านพักอาศัยแนวราบ บ้านโครงการจัดสรรค์ ในช่วงที่ผ่านมาถือว่าได้รับการตอบรับที่ดีมากขึ้นกว่าช่วงก่อนมากๆ มีปริมาณกำลังซื้อเพิ่มขึ้นมี Absorption Rate สูงขึ้นอย่างมาก ด้านการออกแบบให้สามารถตอบโจทย์กลุ่มผู้อยู่อาศัยได้ดีจึงมีการพัฒนาแนวคิดขึ้นมาเพิ่มเติมหลายส่วน การออกแบบที่เน้นให้สามารถปรับเปลี่ยนการใช้งานแต่ละช่วงชีวิตของครอบครัวได้เกิดประโยชน์สูงสุดเนื่องจากบ้านมี Family Lifespan การใช้งานยาวเฉลี่ยประมาณ 10-30 ปี ตั้งแต่เป็นวัยเริ่มต้นทำงานจนเป็นครอบครัวขนาดเล็กไปถึงวันที่เป็นครอบครัวขนาดใหญ่ ในช่วง Covid ที่ผ่านมาก็สร้างให้ความต้องการของผู้อยู่อาศัยมาเน้นความสำคัญของตัวบ้านที่มี function ทุกอย่างครบถ้วน มีสระว่ายน้ำในตัวมีพื้นที่ Multi-Function Space ที่สามารถปรับเปลี่ยนการใช้งานได้หลากหลายตามวิถีชิวิตครอบครัวที่ต่างกัน หรือรูปแบบ Townhome ใหม่ๆที่สามารถสร้าง Passive income ให้กับครอบครัวได้

          Office กลุ่มอาคารสำนักงาน

ในช่วง Covid ทำให้วิถีการทำงานจำเป็นต้องปรับเปลี่ยนรูปแบบ เกิดการ Work from Home, Work from Anywhere การประชุม On-line Teleconferencing ต่างๆ แต่ละหน่วยงานมีการปรับระบบการทำงาน การติดตามคุณภาพงานและการประสานงานอย่างมาก ซึ่งส่งผลถึงวิธีการทำงานต่อจากนี้แม้จะผ่านช่วง Covid ในอนาคตอันใกล้ก็ตาม ส่วนนี้ส่งผลถึงความต้องการการใช้พื้นที่สำนักงานที่มีการคาดการกันว่าจะน้อยลงกว่าเดิม และรูปแบบการใช้พื้นที่ก็จะมีการปรับเปลี่ยนไปเช่นเดียวกัน แนวคิดหรือโจทย์ที่อยู่ในการพัฒนาอาคารสำนักงานช่วงนี้ประกอบด้วย

การเน้นการใช้พื้นที่สำนักงานเป็นพื้นที่ขนาดเล็กลงทั้งในเรื่องการควบคุมด้านสุขอนามัยที่ดี และแต่ละองค์กรอาจยังคง Work from Anywhere หลายวันต่อสัปดาห์และเข้าออฟฟิศน้อยลง ซึ่งสามารถจัดเป็นระบบ Hot Desk ได้พื้นที่สำนักงานสำหรับบริษัทจำนวน 100 คนอาจต้องการ Workstation เพียง 40% และเวียนกันใช้แต่ละวันไม่ตรงกันได้

สำนักงานตกแต่งพร้อมใช้ Fully Furnished Office Space ความต้องการความยืดหยุ่นในการปรับเปลี่ยนที่ตั้งสำนักงานของแต่ละองค์กรที่มีมากขึ้น การลงทุนในการตกแต่งสำนักงานบางสถิติระบุว่ากว่าจะใช้คุ้มตามที่ลงทุนตกแต่งไปต้องใช้ถึง 10 ปี ดังนั้นพื้นที่สำนักงานประเภท Co-Working Space จึงเป็นที่ต้องการมากขึ้น

การเน้นสัญญาเช่าพื้นที่สำนักงานเป็นระยะสั้นเพียง 1 ปี เป็นที่ต้องการมากขึ้นเพราะมีความผูกมัดน้อยและมีความยืดหยุ่นคล่องตัวสำหรับองค์กมากขึ้น

การจัดเตรียมสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆอย่างสมบูรณ์ เช่นห้องประชุม ห้องสัมมนา พื้นที่ส่วนกลางสำนักงาน Pantry กาแฟต่างๆ เพราะเมื่อการเช้าใช้พื้นที่ขนาดเล็กลง ก็ต้องการลดพื้นที่เหล่านี้และเน้นการเช่าใช้พื้นที่ส่วนกลาง

ปัจจัยส่วนสำคัญที่แต่ละองค์กรจะเน้นมากขึ้นสำหรับการเข้ามาที่สำนักงานจะเป็นเรื่องการสร้าง Collaboration ทั้งในและระหว่างองค์กร การสร้างประสบการณ์การทำงานและการสร้างความสัมพันธ์ที่ดีในองค์กร โดยพื้นที่ทำงานยังต้องส่งเสริมสุขภาวะคุณภาพชีวิตการทำงานที่ดี หลายหน่วยงานโดยเฉพาะบริษัทต่างชาติยังเน้นเรื่องความยั่งยืนเป็นมิตรกับสิ่งแวดล้อมของตัวอาคารประกอบด้วย

          Hospitality โรงแรม อพาร์ทเม้นต์

แม้โรงแรม Apartment, Service Apartment จะได้รับผลกระทบมากในช่วงที่ผ่านมา แต่ในขณะเดียวกันก็เป็นช่วงที่หลายกลุ่มนักพัฒนาใช้เป็นโอกาสในการปรับปรุงโครงการเดิม พัฒนาโครงการใหม่ รวมถึงเป็นโอกาสที่ดีในการเข้าซื้อเพื่อขยายการลงทุนเพิ่มเติมปริมาณมาก เนื่องจากมองว่าในระยะยาว เศรษฐกิจการท่องเที่ยวและการเดินทางยังเป็นที่ต้องการของทุกคน ข้อดีอย่างมากในการที่ประเทศไทยสามารถบริหารจัดการด้านสุขอนามัยและการป้องการการแพร่ระบาดของ Covid ได้อย่างดีเยี่ยม เป็นที่ยอมรับในระดับนานาชาติ เพิ่มแต้มต่อด้านการท่องเที่ยวได้อย่างดี กระแสความคิดเรื่องของการท่องเที่ยวเชิงสุขภาพจะส่งผลทางบวกกับธุรกิจท่องเที่ยวของประเทศไทยได้อย่างมากถ้าสามารถนำมาปรับใช้ให้เกิดประโยชน์แบบบูรณาการในทุกภาคส่วนได้อย่างสมบูรณ์

ด้านการออกแบบและพัฒนาโครงการประเภท Hospitality ตอนนี้มีการปรับเปลี่ยนมาตรฐานโครงการทั้งการออกแบบและการบริหารจัดการต่างๆไปมากพอสมควร Brand Standard ของแต่ละ Chain มีการปรับใช้เรื่องสุขอนามัยอย่างเต็มที่โดยสมบูรณ์ การเน้นเรื่องของความสะอาดในทุกส่วน ตั้งแต่การลดสิ่งตกแต่งและอุปกรณ์ประกอบในพื้นที่ส่วนกลางและห้องพักลงให้เหลือน้อยที่สุด การปรับใช้วัสดุปิดผิวที่สามารถลดการติดเชื้อได้ ทำความสะอาดได้ง่าย การเพิ่มประสิทธิภาพของการหมุนเวียนอากาศจากภายนอกสู่ภายในและการกรองอากาศภายในอาคาร การลดการสัมผัสและการติดต่อทางกายภาพลง เช่นการ Check-in ที่สามารถทำผ่านโทรศัพท์ Personal Device ได้ตั้งแต่ก่อนมาถึงโรงแรม การใช้อุปกรณ์อัตโนมัติที่ไม่ต้องสัมผัสในทุกส่วน การออกแบบให้ส่วนกลางสามารถปรับเปลี่ยนการใช้งานได้หลากหลายในแต่ละพื้นที่เพื่อลดพื้นที่ใช้งานมี่ไม่จำเป็นและลดต้นทุนโครงการได้อย่างดีที่สุด

          Retails ร้านค้า ห้างสรรพสินค้า

ช่วงนี้ถือเป็นความท้าทายอย่างมากสำหรับโครงการกลุ่มนี้ เนื่องจากผลกระทบ Covid และการเติบโตอย่างรวดเร็วของ E-commerce และ Delivery Service ในขณะที่ภาพรวมยังมีโครงการประเภทพื้นที่สรรพสินค้าที่อยู่ระหว่างการพัฒนาและก่อสร้างจำนวนมาก การไปเดินห้างเพื่อการซื้อของใช้จะลดความสำคัญลง เนื่องจากคนสามารถจับจ่ายซื้อของผ่านระบบ On-line ได้อย่างรวดเร็วคล่องตัว ความสำคัญด้านการให้และสร้างประสบการณ์กับผู้ซื้อและผู้บริโภคกลายเป็นหัวใจสำคัญของการพัฒนา Retails การสร้างและเสริมให้เกิดพื้นที่ใช้งานใหม่ๆ เช่น การมีพื้นที่กิจกรรมใหม่ๆให้เกิดขึ้นในโครงการทั้งสำหรับกลุ่มครอบครัว ที่มีพื้นที่เด็กเล่นและทำกิจกรรมได้ การมีพื้นที่เพื่อสัตว์เลี้ยง ไปจนถึงการจัดเตรียมพื้นที่ส่วนกลางเพื่อรองรับกิจกรรมที่หลากหลายตามวิถีความต้องการของแต่ละกลุ่มช่วงอายุ เช่น การจัดวางงานศิลปะ การสร้างให้มีพื้นที่ที่เป็นเอกลักษณ์ที่คนสามารถมาถ่ายรูปเล่นได้ การมีลาน Surf Skate และอื่นๆ เป็นหัวใจสำคัญในการดึงให้คนมาใช้ประสบการณ์ในโครงการได้

รวมถึงยังมีแนวคิดในการสร้างประสบการณ์การจับจ่ายใช้สอยแบบ hybrid ที่จะผสานการซื้อสินค้าในระบบ on-line และสามารถมาทดลองประสบการณ์ใช้งานจริงได้ในพื้นที่ร้านค้าในรูปแบบต่างๆได้อีกด้วยเช่นการใช้เทคโนโลยีแบบ mix reality มาผสมสร้างให้เกิดประสบการณ์ใหม่ๆ สิ่งเหล่านี้เป็นโจทย์สำคัญในการพัฒนาโครงการที่อยู่ระหว่างการออกแบบตอนนี้

          Industrial กลุ่มอุตสาหกรรม

Tech และ E-commerce เป็นแรงผลักดันสำคัญในกลุ่มโครงการพัฒนาประเภทอุตสาหกรรมอย่างมาก รวมถึงในไทยยังมีโครงการ EEC Eastern Economic Corridor ที่มีส่วนสำคัญอย่างมากสำหรับโครงการประเภทนี้ ซึ่งยังสร้างให้เกิดการพัฒนาโครงการที่พักอาศัย สำนักงาน และอาคารเกี่ยวเนื่องรอบพื่นที่ EEC อีกด้วย เนื่องจาก Covid ทำให้กิดความล่าช้ากว่าแผนที่วางไว้เดิมในการพัฒนาของโครงการประเภทนี้ เนื่องจากการที่ไม่สามารถเข้ามากพัฒนาได้อย่างเต็มที่ด้วยปัจจับการควบคุมการเดินทางต่างๆ แต่ความต้องการในการใช้พื้นที่ไม่ได้ลดลง อีกทั้งอัตราผลตอบแทนเฉลี่ยในการลงทุนการพัฒนาโครงการประเภทนี้ยังอยู๋ในเกณฑ์ที่สูงมากเมื่อเทียบกับโครงการอสังหาฯประเภทอื่นๆ ทำให้การพัฒนาส่วนนี้ยังคงอยู๋ในแผนการดำเนินการที่มีความชัดเจนและเป็นตลาดงานขนาดใหญ่ในช่วงต่อจากนี้ 

นอกเหนือจากข้อมูลที่กล่าวมาข้างต้น ด้านการออกแบบเพื่อตอบรับกับกลุ่มผู้บริโภคในทุกประเภทโครงการยังต้องคำนึงถึง MEGA TREND ที่เป็นกระแสการเปลี่ยนแปลงและพัฒนาของวิถีชิวิตผู้คนที่กำลังเกิดขึ้นและเปลี่ยนแปลงในหลายส่วนอีกด้วย เช่น

• Urbanization การเติบโตของวิถีชีวิตเมืองที่ผู้คนจะเข้ามาอยู๋ในเมืองกันมากขึ้นต่อไป
• Aging Society สังคมผู้สูงอายุที่จะมีสัดส่วนผู้สูงอายุเพิ่มมากขั้นโดยเฉพาะในประเทศไทยที่จะยิ่งชัดเจนหลังปี 2021 เป็นต้นไป
• Wellness and Health conscious การใส่ใจเรื่องคุณภาพชีวิตและสุขภาพที่มีมากยิ่งขึ้น
• Glowing sustainability การเติบโตและพัฒนาอย่างก้าวกระโดดด้านความยั่งยืนทั้งในด้านเทคโนโลยี นวัตกรรมการก่อสร้าง ผลิตภัณฑ์การก่อสร้างต่างๆ
• PET friendly การให้ความสำคัญกับสัตว์เลี้ยงที่จะเป็นเพื่อนของผู้คนและอยู่ร่วมในชีวิตประจำวันมากยิ่งขึ้น
• 5G technology ประสิทธิภาพของเทคโนโลยีการสื่อสารที่รวดเร็วขึ้นจะส่งผลโดยตรงในหลายมิติของวิถีชิวิตด้านต่างๆ

ข้างต้นนี้เป็นเพียงบางส่วนของ Mega trend ซึ่งมีผลกับความต้องการของผู้บริโภค ที่ทุกธุรกิจและผลิตภัณฑ์ต้องคำนึงถึงและติดตามอย่างใกล้ชิดในการพัฒนาโครงการรูปแบบต่างๆต่อไป ในด้านการออกแบบและให้คำปรึกษาโครงการต่างๆที่ผ่านมาทำให้เราต้องศึกษาติดตามเก็บข้อมูลอย่างต่อเนื่อง เพื่อร่วมกันพัฒนาโครงการกับผู้พัฒนาให้ได้ผลลัพธ์ที่ตอบโจทย์การใช้งานและการอยู่อาศัยได้อย่างดีที่สุด เพิ่มคุณภาพชีวิตที่ดีให้กับผู้คน สิ่งมีชีวิตและสิ่งแวดล้อมได้อย่างยั่งยืนในระยะยาว

www.atomdesign.co.th